29 285 גליון | 2023 מרץ מתכננים להוריש לילדים שלכם יותר מדירה אחת? אתם כנראה הולכים להוריש לילדים מסי שבח, (שאולי אפשר לחסוך)! ₪ שנעים בין עשרות למאות אלפי מומחית לנדל"ן, מיסוי נדל"ן ודיני משפחה וירושה. רות אלדן אורנשטיין, עו"ד נוטריון ומגשרת. בעלת התמחות ייחודית בהפחתת המס על ההון המשפחתי והגנה על ההון המשפחתי. (בית שמעון, מרכז עזריאלי) מודיעין 9 , ערער 08-9718725 : טל אבל, מה קורה אם ההורים מורישים לילדיהם יותר מדירה אחת? קיומן של זכויות בדירה נוספת מלבד דירת המגורים, פוגע בפטור דירת ירושה, וגורם לביטול הזכאות לפטור, ועשוי להביא (המס ישולם במועד מכירת ₪ לחיוב במסי שבח של מאות אלפי הדירות שהתקבלו בירושה). האם גם אחזקה של אחוזים בודדים בדירה נוספת פוגעת בפטור ממס שבח בעת ההורשה? כן. אפילו אחזקה של אחוז בודד בדירה נוספת מלבד דירת המגורים של ההורים, פוגעת בפטור ממס שבח בעת ההורשה, ומייצרת ליורשים מס שבח על כל הדירות שירשו מההורים. אז מה הפתרון להורים שיש להם דירות נוספות מלבד דירת המגורים שלהם? הפתרון טמון בארגון נכון של ההון המשפחתי, שמשולב בהפחתת המס על ההון המשפחתי. התכנון כולל מספר שלבים: ראשית כל, חישוב של כלל מסי השבח, שחלים על נכסי א. הנדל"ן (נכון למועד החישוב) במטרה להבין מה גובה מסי השבח החלים על הנכסים המשפחתיים. במידה ולאחר חישוב מסי השבח מתברר, כי מדובר בסכומים ב. ומעלה, יש לשקול מספר אפשרויות: ₪ גבוהים של מאות אלפי ארגון מחדש של ההון המשפחתי תוך הפחתת המס .1 והגנה על ההון המשפחתי (מותאם לכל משפחה בהתאם למאפיינים ולצרכים שלה). במידה וארגון ההון המשפחתי כאמור לעיל לא רלוונטי .2 בשלב זה, אני ממליצה לכל הפחות על עריכת צוואות הדדיות, שמבטיחה, כי ההורשה של נכסי הנדל"ן תהיה בשלב הראשון לבן/בת הזוג, ותאפשר את ארגון ההון המשפחתי בשלב מאוחר יותר. האם אפשר לקבל מספר דוגמאות פשוטות כדי להבין העניין? להלן כמה דוגמאות פשוטות מאד, רק לצורך המחשת הרעיון: זוג מרעות, שבבעלותו בית מגורים ברעות. האישה החזיקה .1 מהזכויות בדירת ירושה בצפון 50% בנוסף לבית המגורים גם שקיבלה מהוריה. לאחר שהזוג גילה, שקיומה של מחצית הדירה ) מייצר בהורשה מס שבח ₪ 600,000 - בצפון (שעלותה כ על הבית ברעות, האישה מכרה את ₪ 800,000 של קרוב ל זכויותיה בדירת הירושה בצפון לאחיה. זוג ממודיעין, שבנוסף לדירת המגורים שיש לו במודיעין, רכש .2 דירה להשקעה ברמלה. לאחר ששקלו למכור את הדירה הישנה במודיעין כדי לעבור לדירה חדשה באחת השכונות החדשות במודיעין, הם גילו שהדירה ברמלה מייצרת מס שבח של על הדירה במודיעין, וכתוצאה מכך וויתרו על ₪ 500,000 כ המעבר לדירה חדשה. מאחר ונוכחו בגובה מס השבח, שנוצר בעקבות הדירה להשקעה ברמלה, ולאחר שהבינו שהמס הזה יעבור לילדיהם בירושה (כל עוד הם מחזיקים בדירה ברמלה), החליטו בני הזוג החליטו להעניק את הדירה ברמלה במתנה לשלושת ילדיהם דירה, המתנה לא פגעה לילדים 1/3 (מאחר וכל ילד קיבל רק בסטטוס של דירת יחיד), ובפעולה פשוטה זו חסכו מס שבח של , ופתחו לעצמם את האפשרות למעבר לדירה ₪ 500,000 - כ של מסי נדל"ן מיותרים. ₪ חדשה מבלי לשלם מאות אלפי עסקת המתנה לילדים כללה תנאים, שהבטיחו את רצונם שהדירה תיוותר של הילדים, ולא תוענק בעתיד לבני הזוג של הילדים. בני זוג משוהם, שבבעלותם בית מגורים בשוהם, דירה במודיעין .3 ודירה ברחובות, הגיעו לבחון את מצבת מסי השבח, שחלים על .₪ הנכסים שלהם. מסי השבח שלהם עברו את המיליון יחד עם זאת, היה ברור כי בשלב זה העברת הדירות במודיעין וברחובות במתנה לילדים או מכירתן – לא באה בחשבון. הפתרון שנמצא (ורלוונטי להרבה מאד זוגות): בשלב זה בני הזוג יערכו צוואות הדדיות של הורשה אחד לשני בשלב הראשון ורק לאחר פטירת שניהם תתרחש ההורשה לילדים. נושא ארגון ההון המשפחתי בד בבד עם הפחתת מס הנדל"ן יישקל בעוד מספר שנים, כאשר התנאים יבשילו לכך. אם חלילה בני הזוג לא יספיקו לעשות זאת בחיי שניהם, בן/בת הזוג הנותר, שירש את הנכסים בשלב הראשון, הוא שיוכל לעשות זאת בהמשך. יש לארגון ההון המשפחתי יתרונות עצומים בהיבט של מסי הנדל"ן, אך יש לזכור שכל פעולה חייבת להיעשות בשום שכל ותוך תכנון ושקלול של כל ההיבטים הנלווים: דיני הירושה, יחסי ממון, הגנה על ההון המשפחתי מפני צדדים שלישיים ובעיקר 0 שמירה על ההוגנות ועל יחסי האחווה בתוך המשפחה. כשם שמיסי הנדל"ן הולכים ומאמירים מאז הרפורמה שביטלה את הפטור הידוע של מכירה אחת לארבע שנים, כך גדלה גם כמות האנשים שנופלים למלכודות המס בתחום הנדל"ן, בשל חוסר ידע. לדעתי, הידע בתחום מיסוי הנדל"ן לא יכול להישאר נחלתם הבלעדית של אנשי המקצוע מתחום המס, כי היערכות ותכנון נכונים מחייבים הבנה מינימלית של הציבור עצמו כדי שבכלל תהיה לו מודעות שהוא נמצא בסיטואציה, שמצריכה ייעוץ ו/או תכנון נכון מראש. המקרה הבא, מבהיר עד כמה מדובר במלכודות, שכל אחד יכול ליפול בהן, ועד כמה הידע הבסיסי בתחום הינו חיוני לכל אדם שמחזיק בנכסי נדל"ן או עתיד להחזיק בנכס נדל"ן: לאחרונה פנו אליי יורשים, שמכרו את דירת המגורים של הוריהם במרכז הארץ, בבקשה לסייע להם לבטל דרישת תשלום מס , שנחתה עליהם כרעם ביום בהיר. ₪ שבח של כחצי מיליון מאחר והדירה שנמכרה, הייתה דירת המגורים היחידה של הוריהם, הם הבינו מעוה"ד שטיפל עבורם בעסקת המכירה, שהם זכאים לפטור במכירת דירת הירושה, והגישו בקשה לפטור ממס שבח. הם נדהמו לגלות, שהם אינם זכאים לפטור ממס שבח במכירת 1/5 דירת הירושה, מאחר ואביהם (ביחד עם אחיו) החזיק ב דירה ישנה בקרית שמונה, שירש מהסבא), וחטפו תשלום מס שבח של כחצי מיליון ש"ח. מאחר והם נפלו במלכודת מס, שאורבת להרבה מאד משפחות, אך מעטים מאד מודעים אליה, אסקור בקצרה את נושא הפטור ממס במכירת דירת ירושה ואת האופנים בהם ניתן להימנע ממלכודת המס. מתי יש ליורשים פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה? ילדים שירשו מהוריהם את דירת המגורים, שהייתה דירתם היחידה של ההורים, זכאים לפטור ממס שבח במכירת דירת הירושה. ) לחוק מיסוי מקרקעין, שקובע 5( ב 49 הפטור מעוגן בסעיף פטור כאשר: המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה: המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן א. זוגו של צאצא של המוריש; לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;ב. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה ג. פטור ממס בשל המכירה.
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgzNzA=