שהם פלוס - גיליון 249

- תוכן מקודם - מס שבח ומס רכישה בעת מכר או רכישת דירה: עקרונות ונקודות למחשבה נושא מיסוי מס שבח ומס רכישה בעסקת רכישה או מכירה של דירת מגורים, הינו נושא מהותי בעל השלכה כספית משמעותית ולעיתים מכרעת, בהחלטה על ביצוע עסקה. לתכנון המס משמעות רבה, אך ראוי לשקול גם שיקולים נוספים. במסגרת סקירה זו לא ניתן להקיף את כל הנושא ולפיכך אתייחס להיבטים מסוימים בלבד. מס שבח – החיוב והפטורים העיקרון הינו שמכירת דירה או בית מגורים חייבת במס שבח, אלא אם חל לגביה אחד הפטורים. בסקירה זו נדון בשלושה פטורים בלבד: פטור במכר דירה יחידה, פטור במכר דירת ירושה ופטור בהעברה במתנה לקרוב. שבח, לגבי =( השאלה הראשונה הינה האם קיים רווח מקרקעין) במכר הדירה. השבח הינו בעיקרון ההפרש בין שווי המכירה של הדירה (תמורת המכר) לבין שווי רכישת אותה דירה בעבר (תמורת הרכישה). בחישוב שווי הרכישה יש להוסיף לתמורת המכר הצמדה למדד ולקזז מן ההפרש הוצאות שונות, כגון: שכר טרחת עורך הדין ודמי תיווך ברכישה ובמכירה, הוצאות שיפוצים, מס רכישה, הוצאות ריבית בקשר עם המשכנתא וכד'. יש לזכור, שאם הדירה הושכרה מאז רכישתה, אזי יש להקטין את שווי הרכישה בסכום הפחת- פעולה המגדילה את השבח. אם אין שבח כלל או שהשבח נמוך, כי אז אין צורך או שאין כדאיות לנצל ("לשרוף") פטור, אותו ניתן יהיה לנצל בעסקה משמעותית יותר. חישוב המס: במקרה שלא מבוקש פטור ו/או במקרה של חישוב מס מוטב (ליניארי), כמפורט להלן, שיעורי המס מתייחסים לשלוש תקופות עיקריות (מיום רכישת הדירה או ,47% - 1961-2001 :) רכישת הקרקע עליה נבנתה הדירה .25% - 2012- והחל מ 20% - 2001-2011 בהתאם לשיעור המס המוטב – המופחת, יחול על השבח , והשבח הריאלי 0% מס בשיעור 2013- מיום הרכישה ועד ל 25% מיום זה ועד ליום המכירה יהיה חייב בשיעור מס עד באופן ליניארי כיחס שבין התקופות. פטור ממס שבח במכר דירה יחידה הפטור ניתן במכר של דירה שבנייתה הסתיימה, הדירה בבעלות אדם פרטי (ולא חברה) והיא שימשה בעיקרה למגורים. בנוסף, צריכים כיום להתקיים שלושה תנאים, בעת המכירה, למתן הפטור: האחד, שאין בבעלות המוכר בעת המכירה יותר מדירה אחת. התנאי השני, שהוא בעלים (או חוכר) של הדירה חודש והשלישי הינו שהמוכר לא מכר במשך 18 לפחות חודשים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור ממס 18 שבח לפי סעיף זה. כמו כן, הפטור ניתן עד לשווי דירה של ). יצוין כי אם הדירה מומנה 2019 - (נכון ל ₪ 4,508,000 מכספי מתנה או שנתקבלה במתנה, נדרשת תקופת צינון שנים מגמר הבניה). 3-4( נוספת כך למשל, אם למוכר שתי דירות והוא מעונין למכור את שתיהן, כי אז רצוי למכור תחילה את הדירה עם תוצאת המס הנמוכה ולשלם בגינה מס שבח, ולאחר מכן למכור את הדירה השנייה בפטור ממס בהתקיים תנאי הפטור. חשוב לציין כי התנאי של בעלות בדירת מגורים אחת מתקיים גם אם הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה החודשים שקדמו למכירה, או אם המוכר 18- הנמכרת ב דירה 1/2 דירה נוספת או בעלים של 1/3 הינו בעלים של אותה קיבל בירושה. במקרים אלה הוא נחשב עדיין כבעלים של דירה יחידה לצורך הפטור. יצוין כי הפטור איננו חל על זכויות לבניה נוספת ככל שקיימות ועליהן יחול שיעור המס הרגיל בגין כל תקופת השבח. פטור במכירת דירה מירושה מכר דירת ירושה יהיה פטור ממס שבח ללא קשר למספר הדירות שיש ליורש-המוכר בהתקיים התנאים הבאים: המוכר הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של הצאצא וכן שלפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד ואילו היה בחיים ומוכר את הדירה, היה פטור ממס שבח. לפיכך בתכנון מס בהעברה בין-דורית של נכסים, מומלץ בהיבט זה של מיסוי שהמוריש יהיה בעת פטירתו בעלים של דירה אחת בלבד. כמובן, שהיבט המס הינו חשוב, אך קיים היבט חשוב לא פחות והוא שימור רכוש או אמצעים כספיים אחרים בידי הבעלים- המוריש, כדי לשמור על מחייתו בכבוד מבלי שיהיה נתון לחסדי אחרים. יצוין כי אם היה למוריש ערב פטירתו חלק כלשהוא בדירה אחרת בנוסף לדירה הנמכרת, יישלל הפטור. העברת דירה במתנה לקרוב העברת דירה במתנה לקרוב פטורה ממס שבח ומחויבת בשליש משיעור מס רכישה בו היה מתחייב הנעבר באם היה רוכש את הדירה בתמורה. "קרוב", לעניין חוק מס שבח - בן-זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה ואח/ אחות ובני-זוגם. יצוין כי העברה בין אחים תהיה פטורה, רק אם הדירה התקבלה ללא תמורה או בירושה מן ההורים לאחד האחים לפני ההעברה. מקבל המתנה המעוניין למכור את הדירה בפטור ממס שנים. 3-4 שבח, מחויב בתקופת צינון של יצוין כי במקרה של תשלום מס שבח מוטב - מופחת (ליניארי), אין צורך בתקופת צינון. מס רכישה המס מחושב לפי שווי העסקה (ברכישה מקבלן הסכום הינו על מלוא השווי - כולל מע"מ). המס עולה ככל שהתמורה גבוהה יותר ושיעוריו לפי מדרגות (עדכון אחת לשנה). שיעור המס מותנה בשאלה מרכזית: האם מדובר בדירתו היחידה של הקונה או שאין זו דירתו היחידה. דירה תיחשב כ"דירה יחידה" גם אם בעת הרכישה היה הקונה בעלים של דירה נוספת, באם ימכור את הדירה חודשים ממועד הרכישה (וכן גם אם 18 הנוספת בתוך בדירה כאמור). במקרה של 1/2 או 1/3 הקונה בעלים של רכישה מקבלן, מחויב הקונה למכור את הדירה הנוספת חודשים מיום שנמסרה לו הדירה החדשה. 12 בתוך חשוב לדעת כי, באשר למס שבח ולמס רכישה, הקונה, , נחשבים כתא משפחתי אחד 18 אשתו וילדיו עד גיל ולפיכך אם לאשתו של הקונה דירה הרשומה על שמה, או דירת ירושה שחלקה בה עולה על מחצית, לא ייחשב הקונה כבעל דירה יחידה (נושא הסכם ממון – יידון בנפרד). חישוב מס הרכישה: ) בדירה יחידה: 16.01.2019 - 15.01.2020 : (לתקופה ) עד לסכום 0 לא ישולם מס רכישה (סכום המס . בסכומים גבוהים יותר שיעורי המס הינם ₪ 1,696,750 .)10% - ו 8% - ₪ 5,192,151- (מעבר ל 5% - ו 3.5% יהיה מס ₪ 2,000,000 דוגמא: ברכישת דירה בסכום של וברכישת דירה בסכום ₪ 10,614 - הרכישה בדירה יחידה .₪ 110,425 - ₪ 4,000,000 של (קיימים שיעורי מס מיוחדים לאדם נכה, עולה חדש ואח'). דירה שאיננה דירה יחידה: על מלוא השווי - סכום התמורה 8% שיעור המס כיום הינו , שיעור המס על חלק ₪ 5,194,225 (בדירה בסכום העולה על .)10% השווי - התמורה העולה על סכום זה (ההפרש) הינו יהיה המס ₪ 2,000,000 דוגמא: ברכישת דירה בסכום של , וברכישה בסכום ₪ 160,000 בדירה שאיננה דירה יחידה . ₪ 320,000 - ₪ 4,000,000 של פטורים והקלות (שיעורי מס מופחתים) בהעברה לבן/בת זוג ולקרוב: אציין כי העברה לבן/בת זוג המתגורר עימו בדירה פטורה ממס רכישה וכי בהעברת דירה במתנה לקרוב ,יהיה שיעור (שליש) בלבד מסכום המס אשר היה 1/3 מס הרכישה משולם לו היה זה מכר בתמורה לאדם שאינו קרוב (קיים שוני בהגדרת "קרוב" לעניין מס רכישה לעומת מס שבח). תכנון מס (מקלטי מס) – נקודות למחשבה העברה לקרוב במטרה לזכות בפטור ממס שבח וחיוב מס רכישה בלבד, או מכר/העברה ללא תמורה של 1/3- ב דירה/דירות כדי להישאר בעלים של דירה אחת בלבד בעת הפטירה ולזכות בפטור ממסשבח כאמור, הינם בגדר תכנון מס לגיטימי ומקובל, בתנאי שמדובר במתנה אמיתית. עם זאת, אם הנכם חושבים להעניק דירה במתנה לבנכם או לבתכם שאין להם דירה כדי להימנע ממס, מומלץ לשקול בצד היתרון המיסויי גם סיכונים ושיקולים אחרים. לדוגמא, הפסד ההטבות השונות הניתנות למחוסרי דיור כגון "מחיר למשתכן", או הסיכון של אובדן הדירה עקב כישלון עסקי של הבן/הבת (עיקולים, פשיטת רגל) וכן יש להביא בחשבון את השפעת הענקת דירה לילד זה על מערכת האיזונים והמרקם המשפחתי. עניין זה מחייב חשיבה מעמיקה והיערכות מוקדמת מיוחדת (ר' בעניין "מחשבות לקראת הענקת דירה או כסף זה כתבה קודמת: לדירה לילד"). יודגש כי לכל עסקה כמו גם לכל משפחה מאפיינים מיוחדים ויש לבחון כל מקרה לגופו. יובהר כי כתבה זו מהווה סקירה כללית של הנושא ואין היא בגדר חוות דעת לביצוע רכישה/מכר של נכס כלשהו. עו"ד אביעזר גרואר aviezer @ grauer - law . com מייל: | 0528-284887 : נייד | 03-5232201 : טל | , שוהם 20 משרד: רחוב יזרעאל | הכותב בעל משרד עורכי דין בשוהם המתמחה בתחום הנדל"ן , ירושות וצוואות וייפוי כוח מתמשך