4 304 גליון | 2025 יולי עו״ד אביעזר גרואר מס שבח - החיוב והפטורים העיקרון הינו שמכירת נכס, דירה או בית מגורים חייבת במס שבח, אלא אם כן חל לגביה אחד הפטורים ממס שבח. בסקירה זו נדון בשלושה פטורים בלבד: פטור במכר דירה יחידה, פטור במכר דירה שהתקבלה בירושה ופטור בהעברה במתנה לקרוב. השאלה הראשונה והמוקדמת הינה האם אכן קיים שבח, בהקשר של מקרקעין) במכר הדירה. =( רווח השבח הינו בעיקרון ההפרש בין שווי המכירה של הדירה (תמורת המכר) לבין שווי רכישתה של אותה דירה בעבר (תמורת הרכישה). בחישוב שווי הרכישה יש להוסיף לתמורת הרכישה הצמדה למדד ולקזז מן ההפרש הוצאות שונות כגון: שכר טרחת עורך הדין ברכישה ובמכירה, דמי תיווך ברכישה ובמכירה, הוצאות שיפוצים שנעשו בדירה, מס רכישה, הוצאות ריבית בקשר עם המשכנתא וכד'. יש לזכור, שאם הדירה הושכרה מאז רכישתה, כי אז יש להקטין את שווי רכישה בסכום הפחת וזו פעולה המגדילה את השבח. אם אין שבח כלל או שהשבח הינו נמוך, כי אז אין צורך או ייתכן שאין כדאיות לנצל ("לשרוף") פטור, אותו ניתן יהיה לנצל בעסקה משמעותית יותר. חישוב המס במקרה של חישוב מס מוטב (החישוב הליניארי), יחול ,0% מס בשיעור 2013- על השבח מיום הרכישה ועד ל והשבח הריאלי מיום זה ועד ליום המכירה יהיה חייב באופן ליניארי כיחס שבין 25% בשיעור מס של עד התקופות. פטור ממס שבח במכר דירה יחידה הפטור ניתן במכר של דירה אשר בנייתה הסתיימה, הדירה בבעלות אדם פרטי (ולא חברה) והיא שימשה בעיקרה למגורים. בנוסף, לכך צריכים כיום להתקיים שלושה תנאים, בעת המכירה, למתן פטור זה: האחד, שאין בבעלות המוכר בעת המכירה יותר מדירת מגורים אחת. התנאי השני, שהוא בעלים (או חוכר) חודש והתנאי השלישי הינו 18 של הדירה לפחות חודשים שקדמו למכירה 18 שהמוכר לא מכר במשך דירה אחרת בפטור ממס שבח לפי סעיף זה. כמו כן, (נכון ₪ 5,008,000 הפטור ניתן עד לשווי דירה של ). יצוין כי אם הדירה מומנה מכספי מתנה 2025 לשנת או שנתקבלה במתנה אז נדרשת תקופת צינון נוספת שנים מגמר הבניה). 4 עד 3 על פי החוק (בין יצוין כי במקרה של תשלום מס שבח מוטב-מופחת (חישוב ליניארי), אין צורך בתקופת צינון. כך למשל אם למוכר שתי דירות והוא מעונין למכור את שתיהן, כי אז רצוי למכור תחילה את הדירה עם תוצאת המס הנמוכה ולשלם בגינה מס שבח, ומיד לאחר מכן למכור את הדירה השנייה בפטור ממס בהתקיים תנאי הפטור. חשוב לציין כי התנאי של בעלות בדירת מגורים אחת מתקיים גם אם הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה החודשים שקדמו למכירה (לפי 18-24- הנמכרת ב 1/3 מועד הרכישה) או אם המוכר הינו בעלים של דירה אותה הוא קיבל 1/2 דירה נוספת או בעלים של בירושה. במקרים אלה הוא נחשב עדיין כבעלים של דירה יחידה לצורך הפטור. יצוין כי הפטור איננו חל על זכויות לבניה נוספת ככל שקיימת ועליהן יחול שיעור המס הרגיל בגין כל תקופת השבח. פטור במכירת דירה מירושה מכר דירה שהתקבלה בירושה יהיה פטור ממס שבח ללא קשר למספר הדירות שיש ליורש-המוכר בהתקיים התנאים הבאים: המוכר הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של הצאצא וכן שלפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד ואילו היה המוריש בחיים ומוכר את הדירה, היה המוריש פטור ממס שבח. בהתאם לכך בתכנון מס בהעברה בין-דורית של נכסים, מומלץ בהיבט זה של מיסוי כי המוריש יהיה בעת פטירתו בעלים של דירה אחת בלבד. כמובן, שהיבט המס הינו היבט חשוב, אך קיים היבט חשוב לא פחות והוא שימור רכוש או אמצעים כספיים אחרים בידי הבעלים-המוריש כדי לשמור על מחייתם בכבוד מבלי שיהיו נתונים לחסדי אחרים. יצוין כי אם היה למוריש ערב פטירתו חלק כלשהוא בדירה אחרת בנוסף לדירה הנמכרת, יישלל הפטור. העברת דירה במתנה לקרוב העברת דירה במתנה (ללא כל תמורה במישרין או בעקיפין) לקרוב פטורה ממס שבח ומחויבת בשליש משיעור מס רכישה בו היה מתחייב הנעבר באם היה רוכש את הדירה בתמורה. "קרוב", לעניין חוק מס שבח- בן-זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני-זוגם. יצוין העברה בין אחים תהיה פטורה רק אם הדירה התקבלה ללא תמורה או בירושה מן ההורים לאחד האחים לפני ההעברה. )"תוספת מס"מס רכישה (בעבר המס מחושב לפי שווי העסקה (סכום התמורה) (ברכישה מקבלן הסכום הינו על מלוא השווי - התמורה כולל מע"מ). המס עולה ככל שהתמורה גבוהה יותר ושיעוריו לפי מדרגות (עדכון אחת לשנה). דירה יחידה שיעור המס מותנה בשאלה מרכזית והיא, האם מדובר בדירתו היחידה של הקונה או שאין זו דירתו היחידה. דירה תיחשב כ"דירה יחידה" גם אם בעת הרכישה היה הקונה בעלים של דירה נוספת אם הוא ימכור חודשים ממועד הרכישה 24 את הדירה הנוספת בתוך דירה 1/2 או 1/3 (וכן גם אם הקונה הינו בעלים של כאמור). במקרה של רכישה מקבלן מחויב הקונה חודשים מיום 12 למכור את הדירה נוספת בתוך שנמסרה לו הדירה החדשה. חשוב לדעת כי, הן באשר למס שבח והן באשר למס , נחשבים כתא 18 רכישה, הקונה, אשתו וילדיו עד גיל משפחתי אחד ולפיכך אם לאשתו של הקונה דירה הרשומה על שמה, או דירה שהתקבלה בירושה וחלקה בה עולה על מחצית, לא ייחשב הקונה כבעל דירה יחידה (נושא הסכם ממון - יידון בנפרד). חישוב מס הרכישה )16.01.2025-15.01.2026 :(נכון לתקופה )0 בדירה יחידה - לא ישולם מס רכישה (סכום המס . בסכומים גבוהים יותר ₪ 1,978,745 עד לסכום של 6,055,070- (מעבר ל 5% - ו 3.5% שיעורי המס הינם ). (מעבר 8% שיעורי המס הם ₪ 20,183,565 ועד ₪ .)10% - 20,183,565 - ל יהיה ₪ 2,500,000 דוגמא: ברכישת דירה בסכום של וברכישת דירה ₪ 20,538 - מס הרכישה בדירה יחידה 145,538 יהיה מס הרכישה ₪ 5,000,000 בסכום של (קיימים שיעורי מס מיוחדים לאדם נכה, עולה חדש ₪ ואח'). דירה שאיננה דירה יחידה (דירה שניה ויותר) (קבוע) על חלק השווי - 8% שיעור המס כיום הינו .₪ 6,055,070 סכום התמורה עד לסך , שיעור המס על ₪ 6,055,070 בדירה בסכום העולה על חלק השווי - התמורה העולה על סכום זה (ההפרש) .10% הינו יהיה ₪ 2,500,000 דוגמא: ברכישת דירה בסכום של , וברכישה ₪ 200,000 המס בדירה שאיננה דירה יחידה יהיה המס בדירה כאמור בסך ₪ 5,000,000 בסכום של .₪ 400,000 פטורים והקלות (שיעורי מס מופחתים) בהעברה לבן/בת זוג ולקרוב אציין בעניין זה כי העברה לבן/בת זוג המתגורר עימו בדירה פטורה ממס רכישה וכי בהעברת דירה במתנה (שליש) בלבד 1/3 לקרוב, יהיה שיעור מס הרכישה מסכום המס אשר היה משולם לו היה זה מכר בתמורה לאדם שאינו קרוב (קיים שוני בהגדרת "קרוב" לעניין מס רכישה לעומת מס שבח). תכנון מס (מקלטי מס) - נקודות למחשבה העברה לקרוב במטרה לזכות בפטור ממס שבח וחיוב מס רכישה בלבד, או מכר/העברה ללא תמורה 1/3- ב של דירה/דירות כדי להישאר בעלים של דירה אחת בלבד בעת הפטירה ולזכות בפטור ממס שבח כאמור, הינם בגדר תכנון מס לגיטימי ומקובל, בתנאי שמדובר במתנה אמיתית. יחד עם זאת, אם הנכם חושבים להעניק דירה במתנה לבנכם או בתכם שאין להם דירה כדי להימנע ממס, מומלץ לשקול בצד היתרון המיסויי גם סיכונים ושיקולים אחרים במהלך זה. לדוגמא, הפסד ההקלות השונות הניתנות למחוסרי דיור כגון "מחיר למשתכן", או הסיכון של אובדן הדירה עקב כישלון עסקי של הבן/הבת (עיקולים, פשיטת רגל) וכן להביא בחשבון את השפעת הענקת דירה לילד זה על מערכת האיזונים והמרקם המשפחתי. עניין זה מחייב חשיבה מעמיקה והיערכות מוקדמת מיוחדת (ר' בעניין זה כתבה קודמת: "מחשבות לקראת הענקת דירה או כסף לדירה לילד"). כתבות נוספות בעיתון זה, באתר המשרד או בדף הפייסבוק: ייפוי כח מתמשך. כיצב תבטיחו את מילוי רצונכם בגיל מבוגר ואי-כשירות. מחשבות לקראת עריכת צוואה. מחשבות לקראת הענקת דירה או כסף לדירה לילד. סוגיות משפטיות: חיוניות הסכם שיתוף במקרקעין - הסכם חלוקת עזבון. הכותב בעל משרד עורכי דין בשוהם המתמחה בתחום הנדל״ן, ירושות וצוואות, ייפוי כוח מתמשך ומשפט מסחרי aviezer@grauer-law.com מייל: | 0528-284887 : נייד | 03-5232201 : טל | , שוהם 20 משרד: רח׳ יזרעאל יודגש כי לכל עסקה מאפיינים מיוחדים ויש לבחון כל מקרה לגופו. יובהר כי כתבה זו מהווה סקירה כללית של הנושא ואין היא בגדר חוות דעת או ייעוץ קונקרטי. - תוכן מקודם - נושא מיסוי מס שבח ומס רכישה בעסקת רכישה או מכירה של דירת מגורים הינו נושא מהותי בעל השלכה כספית משמעותית, ולעיתים מכרעת, בהחלטה על ביצוע עסקה. לתכנון המס משמעות רבה, אך ראוי לשקול גם שיקולים נוספים. במסגרת סקירה זו לא ניתן להקיף את כל הנושא ואתייחס לפיכך להיבטים מסוימים בלבד. יצויין כי בתקופה זו, נבחנים באוצר תיקונים בתחום זה. מס שבח ומס רכישה בעת מכר או רכישת דירה: )2025 עקרונות ונקודות למחשבה (
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgzNzA=