25 284 גליון | 2023 פברואר aviezer@grauer-law.com 0528-284887 03-5232201 20 # # # # # החיוב והפטורים –מס שבח העיקרון הינו שמכירת נכס, דירה או בית מגורים חייבת במס שבח, אלא אם כן חל לגביה אחד הפטורים ממס שבח. פטור במכר דירה :בסקירה זו נדון בשלושה פטורים בלבד יחידה, פטור במכר דירה שהתקבלה בירושה ופטור בהעברה במתנה לקרוב. השאלה הראשונה והמוקדמת הינה האם אכן קיים רווח שבח, בהקשר של מקרקעין) במכר הדירה. =( השבח הינו בעיקרון ההפרש בין שווי המכירה של הדירה (תמורת המכר) לבין שווי רכישתה של אותה דירה בעבר (תמורת הרכישה). בחישוב שווי הרכישה יש להוסיף לתמורת :הרכישה הצמדה למדד ולקזז מן ההפרש הוצאות שונות כגון שכר טרחת עורך הדין ברכישה ובמכירה, דמי תיווך ברכישה ובמכירה, הוצאות שיפוצים שנעשו בדירה, מס רכישה, . יש לזכור, שאם 'הוצאות ריבית בקשר עם המשכנתא וכד הדירה הושכרה מאז רכישתה, כי אז יש להקטין את שווי רכישה בסכום הפחת וזו פעולה המגדילה את השבח. אם אין שבח כלל או שהשבח הינו נמוך, כי אז אין צורך או ) פטור, אותו ניתן יהיה "לשרוף"ייתכן שאין כדאיות לנצל ( לנצל בעסקה משמעותית יותר. חישוב המס במקרה של חישוב מס מוטב (החישוב הליניארי), יחול על , והשבח 0% מס בשיעור 2013- השבח מיום הרכישה ועד ל הריאלי מיום זה ועד ליום המכירה יהיה חייב בשיעור מס של באופן ליניארי כיחס שבין התקופות. 25% עד פטור ממס שבח במכר דירה יחידה הפטור ניתן במכר של דירה אשר בנייתה הסתיימה, הדירה בבעלות אדם פרטי (ולא חברה) והיא שימשה בעיקרה למגורים. בנוסף, לכך צריכים כיום להתקיים שלושה תנאים, :בעת המכירה, למתן פטור זה האחד, שאין בבעלות המוכר בעת המכירה יותר מדירת מגורים אחת. התנאי השני, שהוא בעלים (או חוכר) של חודש והתנאי השלישי הינו שהמוכר לא 18 הדירה לפחות חודשים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור 18 מכר במשך ממס שבח לפי סעיף זה. כמו כן, הפטור ניתן עד לשווי דירה ). יצוין כי אם הדירה 2023 (נכון לשנת ₪ 4,846,000 של מומנה מכספי מתנה או שנתקבלה במתנה אז נדרשת תקופת שנים מגמר הבניה). 4 עד 3 צינון נוספת על פי החוק (בין יצוין כי במקרה של תשלום מס שבח מוטב-מופחת (חישוב ליניארי), אין צורך בתקופת צינון. כך למשל אם למוכר שתי דירות והוא מעונין למכור את שתיהן, כי אז רצוי למכור תחילה את הדירה עם תוצאת המס הנמוכה ולשלם בגינה מס שבח, ומיד לאחר מכן למכור את הדירה השנייה בפטור ממס בהתקיים תנאי הפטור. חשוב לציין כי התנאי של בעלות בדירת מגורים אחת מתקיים 24- גם אם הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב החודשים שקדמו למכירה או אם המוכר הינו בעלים של דירה אותה הוא קיבל 1/2 דירה נוספת או בעלים של 1/3 בירושה. במקרים אלה הוא נחשב עדיין כבעלים של דירה יחידה לצורך הפטור. יצוין כי הפטור איננו חל על זכויות לבניה נוספת ככל שקיימת ועליהן יחול שיעור המס הרגיל בגין כל תקופת השבח. פטור במכירת דירה מירושה מכר דירה שהתקבלה בירושה יהיה פטור ממס שבח ללא קשר למספר הדירות שיש ליורש-המוכר בהתקיים התנאים המוכר הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של הצאצא וכן :הבאים שלפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד ואילו היה המוריש בחיים ומוכר את הדירה, היה המוריש פטור ממס שבח. בהתאם לכך בתכנון מס בהעברה בין-דורית של נכסים, מומלץ בהיבט זה של מיסוי כי המוריש יהיה בעת פטירתו בעלים של דירה אחת בלבד. כמובן, שהיבט המס הינו היבט חשוב, אך קיים היבט חשוב לא פחות והוא שימור רכוש או אמצעים כספיים אחרים בידי הבעלים-המוריש כדי לשמור על מחייתם בכבוד מבלי שיהיו נתונים לחסדי אחרים. יצוין כי אם היה למוריש ערב פטירתו חלק כלשהוא בדירה אחרת בנוסף לדירה הנמכרת, יישלל הפטור. העברת דירה במתנה לקרוב העברת דירה במתנה (ללא כל תמורה במישרין או בעקיפין) לקרוב פטורה ממס שבח ומחויבת בשליש משיעור מס רכישה בו היה מתחייב הנעבר באם היה רוכש את הדירה בתמורה. , לעניין חוק מס שבח- בן-זוג, הורה, הורי הורה, "קרוב" צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני-זוגם. יצוין העברה בין אחים תהיה פטורה רק אם הדירה התקבלה ללא תמורה או בירושה מן ההורים לאחד האחים לפני ההעברה. מקבל המתנה המעוניין למכור את הדירה בפטור ממס שבח, שנים. 3-4 מחויב בתקופת צינון של )"תוספת מס"מס רכישה (בעבר המס מחושב לפי שווי העסקה (סכום התמורה) (ברכישה מ). "מקבלן הסכום הינו על מלוא השווי - התמורה כולל מע המס עולה ככל שהתמורה גבוהה יותר ושיעוריו לפי מדרגות (עדכון אחת לשנה). דירה יחידה שיעור המס מותנה בשאלה מרכזית והיא, האם מדובר בדירתו היחידה של הקונה או שאין זו דירתו היחידה. גם אם בעת הרכישה היה "דירה יחידה"דירה תיחשב כ הקונה בעלים של דירה נוספת אם הוא ימכור את הדירה חודשים ממועד הרכישה (וכן גם אם הקונה 24 הנוספת בתוך דירה כאמור). במקרה של רכישה 1/2 או 1/3 הינו בעלים של 12 מקבלן מחויב הקונה למכור את הדירה נוספת בתוך חודשים מיום שנמסרה לו הדירה החדשה. חשוב לדעת כי, הן באשר למס שבח והן באשר למס רכישה, , נחשבים כתא משפחתי אחד 18 הקונה, אשתו וילדיו עד גיל ולפיכך אם לאשתו של הקונה דירה הרשומה על שמה, או דירה שהתקבלה בירושה וחלקה בה עולה על מחצית, לא ייחשב הקונה כבעל דירה יחידה (נושא הסכם ממון - יידון בנפרד). חישוב מס הרכישה )16.01.2023-15.01.2024 :(נכון לתקופה ) עד 0 בדירה יחידה - לא ישולם מס רכישה (סכום המס . בסכומים גבוהים יותר שיעורי המס ₪ 1,919,155 לסכום של ₪ 19,575,755 ועד ₪ 5,872,725- (מעבר ל 5% - ו 3.5% הינם .)8% שיעורי המס הם יהיה מס ₪ 2,500,000 ברכישת דירה בסכום של :דוגמא וברכישת דירה בסכום של ₪ 23,684 - הרכישה בדירה יחידה (קיימים שיעורי ₪ 148,684 יהיה מס הרכישה ₪ 5,000,000 .)'מס מיוחדים לאדם נכה, עולה חדש ואח דירה שאיננה דירה יחידה (דירה שניה ויותר) (קבוע) על חלק השווי - סכום 8% שיעור המס כיום הינו .₪ 5,872,725 התמורה עד לסך , שיעור המס על חלק ₪ 5,872,725 בדירה בסכום העולה על .10% השווי - התמורה העולה על סכום זה (ההפרש) הינו יהיה המס ₪ 2,500,000 ברכישת דירה בסכום של :דוגמא , וברכישה בסכום של 200,000₪ בדירה שאיננה דירה יחידה .₪ 400,000 יהיה המס בדירה כאמור בסך ₪ 5,000,000 פטורים והקלות (שיעורי מס מופחתים) בהעברה לבן/בת זוג ולקרוב אציין בעניין זה כי העברה לבן/בת זוג המתגורר עימו בדירה פטורה ממס רכישה וכי בהעברת דירה במתנה לקרוב, יהיה (שליש) בלבד מסכום המס אשר היה 1/3 שיעור מס הרכישה משולם לו היה זה מכר בתמורה לאדם שאינו קרוב (קיים לעניין מס רכישה לעומת מס שבח). "קרוב"שוני בהגדרת תכנון מס (מקלטי מס) - נקודות למחשבה 1/3- העברה לקרוב במטרה לזכות בפטור ממס שבח וחיוב ב מס רכישה בלבד, או מכר/העברה ללא תמורה של דירה/ דירות כדי להישאר בעלים של דירה אחת בלבד בעת הפטירה ולזכות בפטור ממס שבח כאמור, הינם בגדר תכנון מס לגיטימי ומקובל, בתנאי שמדובר במתנה אמיתית. יחד עם זאת, אם הנכם חושבים להעניק דירה במתנה לבנכם או בתכם שאין להם דירה כדי להימנע ממס, מומלץ לשקול בצד היתרון המיסויי גם סיכונים ושיקולים אחרים במהלך זה. לדוגמא, הפסד ההקלות השונות הניתנות למחוסרי , או הסיכון של אובדן הדירה "מחיר למשתכן" דיור כגון עקב כישלון עסקי של הבן/הבת (עיקולים, פשיטת רגל) וכן להביא בחשבון את השפעת הענקת דירה לילד זה על מערכת האיזונים והמרקם המשפחתי. עניין זה מחייב חשיבה בעניין זה כתבה 'מעמיקה והיערכות מוקדמת מיוחדת (ר מחשבות לקראת הענקת דירה או כסף לדירה " :קודמת .)"לילד מס שבח ומס רכישה בעת מכר או רכישת דירה: )2023 עקרונות ונקודות למחשבה (
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgzNzA=